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住宅資金入門の入門

住宅資金

これを見てから住宅金融支援機構や金融機関へ相談に行きましょう!

ほんとうに、皆さん個人個人、いろいろと生き方にポリシーがあり、夢があり、そしていろんな考え方がありますよね!

そんな、皆さんの一生の生活のなかで、おそらくかなり高い買い物であると思われるのがすまい=住宅と保険ではないでしょうか?

住宅が高いのはわかるけど、どうして保険なの?って思いませんでしたか?

保険料を月々、だいたい、3万円くらいは、払っていませんか?

単純に、25歳から65歳で考えるますと、3万円×12ヵ月×40年=約1,400万円

一生涯(ここでは、85歳としますと)ですと、3万円×12ヶ月×60年=約2,100万円にもなります。

もし、10年ごとに保険料が上がるタイプの保険ですと、上記の金額の1.5倍から2倍にもなります。

どうして、ここで保険を取り上げたのかというと、理由が2つあります。

一つ目は、

保険に入るとき、高い買い物だと意識しましたか?よく吟味して加入しましたか?
何となくセールスの人に言われるままに、またはみんな入っているようだからと何となく入りませんでしたか?
住宅も何となく購入しようと思っていませんか?
だとしたら、同じ轍を踏んではいけません。
一生住む家です。
じっくり納得のいくまで検討して欲しいからです。

二つ目は、

保険に入るとき、保険料の負担を気にして入りましたか?
当然、気にはしたとは思いますが、セールスの人に「皆さんこのくらいはおかけになってますよ」と言われそんなもんかなぁ~と何となく入ってしまいませんでしたか?
住宅の購入も同じです。
住宅販売会社からは、月々○万円のお支払いで、あなたにふさわしいこの家に住めますよと言われたり、金融機関からは、○千万円までお貸しできますよと笑顔ですすめられて、まんざらでもない気分で「よし、これにするか」と住宅販売会社と金融機関に言われるままに購入して欲しくないからです。
しかも、保険と違って住宅ローンって、金利がつく借金なんです。
後ででてきますが、変動金利型の住宅ローンの場合、今後支払う金利を含めた住宅ローンの総額が、未定である点が、かなり恐ろしいんです。

ちょっと、理由が長くなってすみません。

でも、この2点はすご~く大事です。

ある意味、これが、皆さんが住宅を購入する際の最大のポイントになると思います。

それでは、前置きはこれくらいにして、住宅資金の準備をするための基礎知識を見ていくことにしましょう!

まず最初に、住宅資金の準備の流れをまとめてみます。


どんな家(場所を含めて)に住みたいのかイメージをまとめる

                ↓

住みたい家の住宅の費用をインターネット、本・雑誌、チラシ、資料取り寄せ等で大雑把に見積もる

                ↓

住宅費用を検討(頭金の割合、住宅ローンの額等)

                ↓

住宅費用のうち最低でも2割~3割の頭金を準備する方法を検討

                ↓

頭金を確保した上で、購入物件を決め、住宅ローンの組み方をシュミレーションをしてみて、将来の家計への影響具合をみてみる

                ↓

住宅金融支援機構や金融機関のホームページ等で、住宅ローン商品やその金利をおおまかにチェックしておき、めぼしいところに相談に行ってみましょう。
そのとき、住宅ローンに関する基礎知識をさりげなく行員等に披露しましょう。
すると、行員も心して、親身に相談にのってくるでしょう。
そのとき、たくさんのシュミレーションをしてもらいましょう。

                ↓

各金融機関での相談の結果、納得がいったうえで住宅ローンを組むことになります。

大体こんな感じになります。それでは、説明を加えながら基礎知識をまとめていくことにします。


1.住宅費用をを検討する(頭金の割合、ローンの額等)

(頭金の割合)

各種税金や手数料を除いた純粋に 購入物件価格の最低でも2割、できれば3割は用意したほうがよいでしょう。

そのわけは、3つあります。

一般に住宅ローンを借りる場合、購入物件価格の8割までしか貸 してくれません。


頭金を多くすることにより、あたりまえの話、ローンの額が減り、その分利息も減らせます。
通常、住宅ローンの利率の高低よりも、住宅ロ ーン額の多少の方が利息の増減の幅が大きい。


ローンを組んで、将来最初に組んだローンの利率等よりもよい条件のローン商品が出てきて、いわゆる借換えをしてローンを組みなおそうとしたときに、購入物件の時価がローン残高よりも安い場合、担保割れとなることから、借換えができないこともあります。

(ローンの額)

ローンの額を検討する場合、借りられる額と毎月無理をしないで返済できる額の2つの面から検討する必要があります。

・借りられる額(ここでの目安は大雑把です)

 〈住宅金融支援機構(フラット35)〉

   年間返済額=税込みの年収×20%

        でかつ

   購入物件価格の8割まで


 〈財形持家融資〉

   年間返済額=税込みの年収×25%

        でかつ

   購入物件価格の8割まで

        でかつ

   財形貯蓄(一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄)
   残高の10倍以内(最高4,000万円)

 〈民間金融機関〉

   金融機関によってことなりますので、各金融機関にお問合
   せした方がよいでしょう。

   目安としては、こんな感じです。

   年間返済額=税込み年収×30%

           でかつ

   購入物件価格の8割まで(金融機関によって異なります)


・あなたが毎月無理をしないで返済できる額

 =現在の家賃月額(駐車場代を含む)+住宅資金のための
   積立月額-住宅購入により発生する費用(固定資産税
   ・マンション管理費・修繕積立金・駐車場代等)

  ※ボーナスについては、支給金額に変動があったり、場合
    によっては出ないといったように、かなり不確定要素が
    あるので、含めない方が良いでしょう。
    もちろん、実際のローン返済の際には、ボーナスの一部
    を将来の繰上げ返済や借換え等に備えて、積立をして
    いくことは良いことではないかと思います。
 

上記2点を考慮して実際に住宅にかけられる住宅費用を検討してみてはいかがでしょうか?


2.住宅費用のうち最低でも2割~3割の頭金を準備する方法を検討する

 いろいろな方法がありますが、ここでは代表的な3つの方法を挙げておきます。

 (財形住宅貯蓄)

 勤務先で財形貯蓄制度を導入している場合、利用すると、
 税金面で有利でかつ、財形融資を受けることも可能です。

 一定の要件を満たす住宅購入であれば、貯蓄型は、元本
 と利息の合計が財形年金貯蓄と合わせて550万円まで利
 子が非課税(一般的に、利子には20%の源泉所得税がか
 かります)となります。
 保険型の場合は、払込保険料合計額が財形年金貯蓄と
 合わせて550万円までの保険差益が非課税となります。


 (父母等からの贈与)

 年間で、贈与により取得した財産の価額が110万円以下
 であれば、贈与税は課税されず、贈与税の申告書の提出
 も不要。

 (相続時精算課税の活用)

 住宅取得等資金の贈与の場合、3,500万円までは贈与税
 がかからず、贈与者の相続があったときに精算する。

3.頭金を確保した上で、購入物件を決め、住宅ローンの組み方
  をシュミレーションをしてみて、将来の家計への影響具合をみ
  てみる

ここでは、住宅ローンを金利の型で分類し、あなたがどの型の住宅ローンを組んだら良いのかを判断する参考にしてみてください。

この金利の型を大雑把でも理解してから金融機関に相談に行き、そこでおもむろに「ここの固定金利選択型の商品は~」と行員に話し出したら、行員はちょっと真剣な顔になるかと思います。

そして、できるだけいろんな商品のシュミレーションをしてもらい、家でじっくり検討するために、プリントアウトしてもらって持ち帰ってくると良いと思います。

では、住宅ローンの型について見ていきましょう!

(変動金利型)

融資を受けた後、返済期間の途中で金利の変動があるタイプ

年に2回(4月・10月)、金利の見直しが行われ、返済額が5年ごとに見直されます。
仮に、返済額が増える場合には、増える前の毎回の返済額の1.25倍を超えないように調整されます。
しかし、あくまで、調整されるのは、毎回の返済額であって、元金部分と利息部分の割合は、年に2回変わります。
もし5年後に金利が大幅に上昇していたときには、場合によっては、毎回の返済額が全て利息にあてられ、しかも、未払いの利息が発生し、いくら返済していっても、住宅ローンが減らないという最悪の事態を招く可能性もあります。

多くの民間の金融機関で、比較的金利の安い住宅ローン商品は、変動金利型の商品が多いので、先々の金利の動向を考え、金利が上がっても大丈夫なように、余裕を持った毎回返済額を設定するといったことが必要です。

(上限金利付変動金利型)

融資を受けた後、返済期間の途中で金利の変動があるが、市場金利がどのように変化したとしてもあらかじめ定めておいた上限金利以上には金利が上がらないタイプ

年に2回、金利の見直しが行われ、返済額が5年ごとに見直されます。
仮に、返済額が増える場合には、増える前の毎回の返済額の1.25倍を超えないように調整されます。

(固定金利選択型)

最初は固定金利(一般的に固定期間が短いほど、金利が低い) が一定期間適用され、一定期間経過後に、次の金利をどうするか、つまり、金利の型と適用期間を決めるといったパターンで、これを繰り返していくタイプ

実際に、住宅ローンを組む際に、将来の金利動向を間違いなく確信を持って予測するというのは、通常無理でしょう。
ですから、当然変動金利を選択するか、固定金利を選択するか迷うわけですが、この固定金利選択型ですと、当初どちらを選択しても、一定期間後に再度金利の型を選ぶといったことも可能です。
ただし、金融機関によっては、固定金利と変動金利間の変更に制約があるケースもありますので、確認が必要です。
また、変動金利型と違って、固定金利期間終了後の金利の見直しの際には、返済額が増える場合の増加幅に制限がないという点には注意が必要です。

(長期固定金利型)

一般的に、返済期間は35年以内で、その設定期間中金利が変わらず、総返済額を大体把握できるタイプ

金利は、通常変動金利より高く設定されますが、もし、市場金利が上がったとしても、固定期間中は金利が上がる心配がないので、返済総額が増えるといったリスクを回避することができます。
また、比較的住宅ローンの返済額がはっきりするので、ライフプランを立てる際には、その住宅ローン金額の計上に信憑性があるので、より信憑性のあるライフプランが可能でしょう。

(預金連動型)

預金が増えると、住宅ローンの金利が再計算されるタイプ

例えば、東京スター銀行では、預金残高分までの住宅ローンの借入額については、金利が発生せず、預金残高を超えた住宅ローンの借入額部分について金利が発生するという住宅ローン商品を取り扱っています。
この場合、預金残高によって適用金利が異なるので、よう~く確認することが必要です。
仮に、預金残高が少ないと他の金利型のものより金利が高くなることもありますので気をくけてください。

4.住宅金融支援機構や金融機関のホームページ等で、
  住宅ローン商品やその金利をおおまかにチェックして
  おき、めぼしいところに相談に行ってみましょう!

上記までのポイントを頭ん中にイメージして、インターネットで住宅金融支援機構や金融機関のホームページを見て回るのも良いでしょう。
見てみると、結構、各金融機関のホームページは良くできているので、どんどん住宅ローンの知識が身についていくと思います。
もし、ホームページを見ていて、わからないとか、もうすこし詳しく知りたいときは、各金融機関のサイトのお問合せメールやコールセンターに問い合わせてみてくださいね。
そうしたら、次は、気になる金融機関や住宅金融支援機構に実際に行って相談してみましょう。
そのときには、もう既に、住宅ローンの知識は相当なレベルのはず。
実りある突っ込んだ話ができることと思います。
できるだけ、いろんな住宅ローン商品を、毎月の返済可能額をしっかり把握したうえで、シュミレーションしてもらい、いろんなパターンを研究し、あなたのライフプランにあった返済計画を考えてみましょう。

たしかに、「数字がズラッと並んでいて嫌だなぁ~」と思う気持ちすご~くわかります。
でも住宅ローンは、将来のあなたのライフプランにかなり大きな影響を与えるものです。
ぜひ納得のいくまで考えに考えてから、住宅ローンを組むことをおすすめします。


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2013/08/14(水) | 住宅 | トラックバック(-) | コメント(-)

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